O uso de garagem em condomínio costuma ser a fonte de diversos conflitos entre os moradores, principalmente quando ocorre o uso incorreto das vagas.
Esses conflitos acabam se tornando uma grande dor de cabeça para os síndicos, quando não se tem uma lei sobre vaga de garagem em condomínio estabelecendo o que é ou não é permitido.
Por isso, é importante ter regras de garagem de condomínio bem definidas, para que a boa convivência prevaleça e os conflitos sejam evitados.
Você pode conferir neste conteúdo tudo sobre lei vaga de garagem em condomínio: GUIA do que pode e não pode!
Lei vaga de garagem em condomínio: Código Civil
Apesar de cada um ter suas próprias regras, o Código Civil possui algumas leis que orientam os condomínios sobre os direitos e deveres dos condôminos em relação às vagas de garagem em condomínio.
Em 2012 foi criada a Lei Federal 12.607, que proíbe a venda ou aluguel das vagas de garagem para pessoas não moradoras do condomínio, salvo autorização por dois terços dos moradores.
A lei também se aplica a prédios comerciais e edifícios de garagem.
Dentre os artigos da Lei Federal 12.607, podemos citar:
Art. 1.331
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
No que se refere à Lei 10.406 do Código Civil, também existem outros artigos que regulam os deveres do condomínio, no qual se destaca:
Art. 1.339
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Tipos de vagas de condomínio
Outro ponto importante é que o Código Civil possui 3 classificações para as vagas de condomínio, sendo elas:
- Vaga Autônoma: tem registro no Cartório de Imóveis de forma única e com matrícula própria. Ou seja, é uma vaga privada e de uso exclusivo do proprietário, podendo ser vendida ou alugada caso a convenção de condomínio permita.
- Vaga Vinculada: tem registro no Cartório de Imóveis sem matrícula própria. Esse tipo de vaga não pode ser vendida de forma separada do imóvel.
- Vaga de Área Comum: não é propriedade privada de nenhum morador, sendo permitido o uso comum por todos os indivíduos, portanto não pode ser vendida.
Lei vaga de garagem em condomínio: Aluguel
De acordo com a lei 12.607, caso a convenção de condomínio autorize o aluguel da vaga de garagem, a mesma pode ser alocada para um vizinho.
Para realizar esse aluguel, é preciso fazer um contrato entre o locador e o locatário, contendo as seguintes informações:
- Objetivo do documento;
- Endereço do condomínio;
- Localidade da vaga de garagem;
- Tempo de duração;
- Custo do aluguel;
- Especificidades sobre multas e juros.
Tanto o locador quanto o locatário devem possuir a cópia do contrato.
Sobre o valor a cobrar, não existe uma lei específica que regule essa parte, sendo recomendado cobrar 1% do valor total do espaço.
Exemplo: se o valor do espaço total é de R$40.000,00, o locador pode cobrar R$400,00 de aluguel pela vaga de condomínio.
Demarcação de vagas de garagem em condomínio
A falta de delimitação das vagas costuma gerar bastante conflito entre os moradores. Em razão disso, para evitar possíveis conflitos, podem ser feito dois tipos de demarcação de vaga:
Fixa
No modelo de demarcação fixa, cada morador possui a sua vaga estipulada, que não pode ser alterada.
A escolha das vagas pode ser feita levando em conta a planta do condomínio ou através de um sorteio, para que ninguém se sinta prejudicado.
Rotatória
Já no modelo rotatório, as vagas não possuem demarcação e o morador pode ocupar qualquer vaga que esteja vazia.
A escolha de demarcação é feita durante uma assembleia de condomínio, entre os moradores e o síndico, e passa a valer para todos.
Apesar de não ser exigido pelo Código Civil, é importante levar em conta as vagas preferenciais para os idosos, sempre pensando no deslocamento e fácil acesso aos elevadores ou demais meios de acesso como rampas e escadas.
A normas de inclusão de vagas especiais para portadores de deficiência é feita por cada município. Em São Paulo, por exemplo, os condomínios com mais 100 vagas devem reservar pelo menos 1% das mesmas para deficientes.
Porém, mesmo que seu município não tenha nenhuma norma reguladora, é essencial manter a acessibilidade e inclusão de todos.
Como resolver conflitos de garagem em condomínio?
Mesmo com as leis e as regras de uso de vagas de garagem, ainda podem acontecer conflitos por diversos motivos.
Nessas horas, é importante ter preparo para lidar com cada problema e resolver brigas e discussões. Pensando nisso, confira agora o que fazer em cada situação:
Vagas Bloqueadas
Mais comum do que parece, a rotina de ter que chamar um morador para retirar o carro que está bloqueando a saída é uma cena bem comum em prédios antigos.
Se este é o caso do seu condomínio, existem algumas opções para contornar essa situação:
- Contratar um manobrista fixo para o condomínio.
- Disponibilizar uma chave reserva para o “vizinho de vaga” poder tirar o carro.
- Em ocasiões extremas, em que o contato com o proprietário da vaga não seja possível, o condomínio pode pagar um táxi e passar o valor para o outro morador reembolsar.
Carros mal estacionados
Carros mal estacionados podem acabar ocupando duas vagas ou atrapalhando a entrada de outro carro na vaga ao lado.
Quando essa situação acontecer, o correto a se fazer é aplicar advertências e multas que vão de acordo com o regimento do condomínio.
Dessa forma, o morador terá mais cuidado ao estacionar.
Esses cuidados também devem ser discutidos nas assembleias de condomínio, para que todos os moradores se conscientizem sobre a conduta a ser tomada.
Danos aos carros na garagem do condomínio
Acidentes podem acontecer em qualquer lugar, principalmente dentro das garagens do condomínio.
Pela lei, o condomínio só é responsável por danos aos veículos caso tenha algum funcionário cuidando da segurança do local.
Caso não seja esse o caso, a pessoa que causou o dano no veículo será o responsável por pagar os custos de reparo.
Porém, o síndico deve servir de intermediário entre as partes, para que os envolvidos possam resolver tudo da melhor forma possível.
Vaga como depósito
Utilizar a vaga do condomínio como depósito para guardar objetos e entulhos é proibido em quase todos os condomínios.
Deixar objetos na garagem pode causar acidentes e atrapalhar a circulação, por isso as vagas devem ser de uso exclusivo de veículos.
Entretanto, para que essa norma seja seguida, é importante que ela esteja nas regras do condomínio e tenham advertências previstas no caso de descumprimento.
Agora que você sabe sobre lei vaga de garagem em condomínio, já pode criar as normas que mais façam sentido para o seu condomínio. Visando, principalmente, manter sempre o bom convívio entre os moradores do local.
